Ultimamente por todas partes nos bombardean con eso de las cláusulas suelo, con todo lo que podemos reclamar a los bancos y con un montón de cosas que no entendemos demasiado bien.
Ya son unos cuantos años los que los ciudadanos han perdido el miedo a la reclamación y tal vez, por haber vivido momentos duros, durante este tiempo, hemos sido más conscientes de por dónde se nos ha ido el dinero.
También es verdad que los bancos, en lo últimos tiempos, no han sido noticia por su buen hacer, por su profesionalidad y por actuar con transparencia y honradez.
A esto hay que sumarle las posturas que han ido tomando los juzgados, cuya evolución ha sido patente hasta terminar con las mas recientes sentencias del Tribunal Europeo, el qué ha decidido, definitivamente, cómo hay que actuar al respecto.
Igual no sabes a que me refiero cuando hablo de cláusulas abusivas, si ese es tu caso, la explicación es muy sencilla.
Partimos de la base que el banco es un ente con mucha más fuerza que tú o yo, y difícilmente ambas partes van a poder llegar a negociar en situaciones de igualdad. Cuando aceptas un contrato con una entidad bancaria, estás firmando un contrato de adhesión, es decir, tú no has podido negociar esas cláusulas, más allá de las pocas cuestiones que nos dejan elegir.
Y al ser ese contrato de adhesión, tú, como consumidor, te encuentras desprotegido frente al gigante bancario, si quieres firmar con ellos, deberás aceptar sus condiciones, sean estas cuáles sean.
Hoy hablamos de las cláusulas abusivas que pueden estar contenidas en un contrato de hipoteca, y para ello primero deberemos establecer qué es un contrato de hipoteca.
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación, normalmente el pago de un crédito o préstamo, y que confiere al titular de la misma la opción de poder realizar (vender) el bien en caso de incumplimiento en el plazo pactado para, así, cobrar el importe debido.
Hasta aquí no hay ningún problema, te prestan un dinero y para garantizar su devolución en el plazo pactado, se grava el bien inmueble que garantiza el cumplimiento. El problema suele venir de los pactos que se alcanzan alrededor de esta obligación.
Los elementos más importantes de este tipo de contrato son cuatro:
1.- El bien sobre el que se va a gravar la operación de garantía.
2.- El precio que se presta.
3.- El plazo por el que se presta.
4.- El tipo de interés que vas a pagar por el préstamo de dinero.
Con estos elementos tendríamos claro nuestro contrato de garantía, salvo por que las entidades bancarias suelen querer tener todo atado y bien atado, y no dejan respirar a su departamento jurídico para que consigan contratos que nadie entiende, que sólo con mirarlos producen escalofríos.
Y cuentan con nuestra esencia conformista, con que aceptaremos cualquier cosa con tal de que nos presten el dinero, y así, sintiéndose grandes y queriendo obtener el mayor número de ganancias posibles por operaciones, confeccionan contratos leoninos, que pueden llegar a incluir más de 17 cláusulas que los tribunales han considerado abusivas y, por lo tanto, nulas de pleno derecho.
Las cláusulas abusivas que puedes encontrarte en cualquier contrato de hipoteca, entre otras, son estas:
1.- Cláusula Suelo. En caso de pactar un interés variable, se pacta un mínimo que se deberá pagar, con independencia de dicho tipo de interés. A veces va acompañada de su hermana, la cláusula techo.
2.- Redondeo al alza. Consiste en establecer en los préstamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses.
3.- Comisiones por reclamación de posición deudora. Esta cláusula es abusiva cuando se aplica de manera automática, aunque el banco no haya movido un dedo para reclamar la cuota impagada.
4.- Intereses de demora. Lo que se intenta con este tipo de interés es indemnizar al prestamista por no cobrar el interés pactado en el plazo estimativo. Los Tribunales consideran que normalmente son desproporcionados, considerándose abusivos cuando supere 3 veces el interés legal del dinero.
5.- Vencimiento anticipado por impago de una cuota. Es la opción del banco de poder ejecutar la hipoteca por el simple hecho de que se le deba una cuota. El Tribunal Europeo limitó esta posibilidad en el 2013, por lo que para poder iniciar el vencimiento anticipado deberás deber, al menos, tres cuotas.
6.- Cesión del crédito. Esta cláusula es abusiva cuando renuncias a que te notifiquen que el banco ha vendido el crédito a un tercero. Podrían haber vendido a un tercero y tú no enterarte, porque el banco sigue actuando cómo si fuera el titular.
7.- Renuncia a la cláusula de exclusión. Por esta cláusula el acreedor, el banco, puede en un sólo procedimiento ejecutivo ir a por los bienes del avalista o fiador, sin haber agotado todos los del deudor hasta el final. Cuándo esto se hace sin conocimiento del fiador, la cláusula será considerada abusiva.
8.- Renuncia al propio fuero. Esta cláusula determina a qué juzgados se someten las partes, normalmente al fuero que le interesa al banco, no al consumidor. No sólo es abusiva, sino que es ilegal, ya que los procedimientos de ejecución hipotecaria deben seguirse en el partido judicial al que corresponde la finca gravada por la hipoteca.
9.- Orden de imputación de pagos. Esta cláusula le da al acreedor, el banco, la posibilidad de ser él, en lugar del deudor, quién impute los pagos a los conceptos que prefiera, desoyendo el orden impuesto por el Código Civil. Este establece el orden en intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios, costas y comisiones, lo que le beneficia a la entidad bancaria.
10.- Cláusula IRPH. El IRPH, es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecario, el cual fue eliminado en el año 2013. A partir de ese momento los bancos adoptaron diferentes soluciones, si tu hipoteca no tenía un índice sustitutivo se le aplicará el IRPH Entidades, y si tenia previstos otros índices se le aplicaría estos, que según la escritura, pueden ser EURIBOR, el IRPH Entidades o un tipo fijo.
11.- Comisión de apertura y estudio. El estudio de tu situación previa a la concesión del préstamo es una es una actividad normal del banco, no pudiendo ser transferidas las comisiones al cliente sin negociación previa y, mucho menos, sin su conocimiento.
12.- Comisión por cancelación anticipada por desistimiento o riesgo de interés. Estas comisiones están reguladas por Ley, y se determinan sobre el capital que se amortizan, por eso serán abusivas dependiendo de la fecha en la que firmaste tu crédito hipotecario.
13.- Cláusula 360/365 días. Los intereses se calculan a razón de 360 días/año, en lugar de 365 ó 366 días de los años bisiestos, por lo que los cálculos son falsos.
14.- TAE. La Tasa Anual Equivalente se refiere al coste real del préstamo, en el que se incluyen, no solo los intereses aplicados al préstamo o el plazo, sino que se incluyen otras comisiones. Salvo que seas un experto financiero es imposible saber si el banco te está cobrando la TAE pactada, por lo que puede que te estén cobrando de más.
15.- Gastos de formalización. El Tribunal Supremo declaró estos gastos a cargo del prestamista nulos, por abusivos, en el 2015. Se refiere a los gastos de notaría, al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la factura del Registrador e incluso la de la gestoría que tramitó la operación. También puede abarcar los gastos de tasación, máxime cuando te fue impuesta la entidad tasadora por el banco.
16.- Prohibición de arrendar. El banco no puede obligar al prestatario a cumplir con esta cláusula.
17.- Renuncia al exámen de la hipoteca. Jamás debes renunciar a examinar una escritura, ni de hipoteca ni de ningún tipo. La realidad es que aunque no tengas esta cláusula en tu hipoteca, estoy convencida que no te llamaron de la notaría unos días antes para facilitarte una copia de la misma.
18.- Liquidación unilateral. Cuando el banco reclama judicialmente se reserva la opción de liquidar la deuda, sin que quepa tu oposición, obviamente es nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.
19.- Cuota final. Es cuando se pacta una cuota final que supone alrededor del 30% del capital prestado, creando una ilusión en el consumidor que no se refleja en la realidad.
Y estas no son las únicas cláusulas que puedes encontrar en tu hipoteca, por eso siempre recomiendo que debería estudiarla un profesional que pueda determinar las mismas y diseñe un plan de actuación.
Lo primero que te recomiendo es que localices toda la documentación relativa a tu préstamos hipotecario, lo segundo es que conciertes una cita con tu abogado de confianza, quien mejor te asesorará en este caso.
Una vez hayas localizado las cláusulas abusivas de tu contrato de hipoteca, habrá que calcular las cantidades que has pagado de más. Es la única manera que hay de ser consciente del abuso que cometen los bancos.
Yo te recomendaría que después de esto inicies la reclamación extrajudicial, a través de la oficina del consumidor de tu entidad bancaria. Con la última legislación aprobada en enero de este año, todos los bancos deben tener un sistema de reclamación extrajudicial, obligatorio para ellos, y que intenta evitar la judicialización de las reclamaciones, con el coste social que tendría.
El banco está obligado a tener un departamento específico y a ofrecerte en el plazo de tres meses, desde que solicitaste la devolución, una propuesta con las cantidades que pretenden devolverte y los cálculos utilizados para llegar a esas cantidades.
Tú puedes aceptarlo o no aceptarlo, si no lo haces, deberás iniciar la reclamación judicial.
En el camino puedes llegar a otro acuerdo con el banco distinto de la entrega de efectivo, eso siempre habrá que estudiarlo caso por caso.
Así que ya sabes, primero hay que localizar la documentación, y una vez la tengamos toda, procederemos a su estudio, determinando las cláusulas que son abusivas, y al cálculo de los intereses que has pagado de más, así cómo las cantidades que pagaste y no te correspondían.
Esto puedes hacerlo incluso si ya hubieras terminado de pagar tu hipoteca, siempre que estés dentro del plazo de reclamación, que es de cuatro años.
Una vez tengamos claro todo esto, habrá que iniciar la reclamación extrajudicial y sopesar la oferta que te hace la entidad bancaria y en función de cuanto se separe de las cantidades que has calculado previamente, decidir.
Eso sí, decide siempre bajo el asesoramiento adecuado.
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